Optimisez votre fiscalité grâce à l'immobilier

Les lois d’incitations fiscales ouvrent droit :

• soit à une déduction du revenu, favorable aux revenus élevés (diminution indirecte de l’impôt),
• soit à une réduction d’impôt, indépendante du niveau des revenus (diminution directe de l’impôt),
• soit à la neutralisation fiscale des revenus immobiliers (revenus non imposés durablement).

L’impact fiscal dépendra donc de votre situation personnelle.

Le dispositif Pinel

Le dispositif « Pinel » et ses variantes ultérieures imposent la location nue d’un bien à titre de résidence principale pendant 6 ans au moins. Ce dispositif permet de réduire directement votre impôt.

La réduction d’impôt de l’investissement, plafonné à 300.000 € par an, est étalée sur 6, 9 ou 12 ans (durée initiale de 6 ans, prorogeable pendant 3 ans une ou deux fois), sous conditions restrictives de loyers et de ressources des locataires.

Indépendante de la tranche marginale d’imposition, l’économie d’impôt peut atteindre, selon la version fiscale du dispositif, jusqu’à 6.000 € chaque année, pendant 9 ans (54.000 € au total) puis 3.000 € chaque année pendant 3 ans (63.000 € au total).

La réduction d’impôt est limitée par le plafonnement global des niches fiscales (limite de 10.000 € par foyer fiscal).

L’investissement dans une SCPI éligible au dispositif « Pinel » est également possible.

Rappelons toutefois que, bien sûr, l’aspect fiscal de l’investissement ne doit pas être le seul critère à prendre en considération.

Pour vous, nous sélectionnons en permanence des programmes immobiliers d’investissement locatif, dans le cadre des diverses lois d’incitation fiscale.

La location meublée

La « location meublée » quel que soit le cadre fiscal choisi, porte sur un local d’habitation, pourvu des meubles et objets mobiliers, permettant au locataire d’y vivre convenablement avec ses seuls effets personnels.

De quoi s’agit-il ? L’investisseur fait l’acquisition à titre non professionnel d’un ou de plusieurs logements qu’il loue meublés.

La gestion locative peut être effectuée par ses soins.

Elle peut aussi être déléguée lorsque le bien est situé dans une « résidence services » telle que :

• résidence de tourisme ou de tourisme d’affaires ;
• résidence pour étudiants ;
• établissement médico-social pour personnes âgées (EHPAD) ou handicapées.

Le ou les logements sont alors donnés en location à l’exploitant de la résidence ou de l’établissement, dans le cadre d’un bail commercial.

La « location meublée » ouvre droit aux avantages suivants :

• Les revenus perçus sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), la location meublée étant fiscalement qualifiée d’activité commerciale.
• Les charges occasionnées par cette activité sont par conséquent déductibles des revenus de même nature (intérêts d’emprunt, charges de copropriété, amortissements des murs et des meubles).

Ces déductions pourront annuler les revenus et effacer l’impôt à payer.

Ainsi, ce dispositif ne génère aucune économie d’impôt directe mais permet la création à long terme de revenus non fiscalisés.

• Les loyers sont garantis par un bail commercial ferme dans le cadre d’une résidence service.
• Un patrimoine immobilier peut être ainsi constitué en pleine propriété en bénéficiant souvent d’un emplacement privilégié.

La « location meublée » emporte les risques et inconvénients suivants.

• La qualité de l’exploitant de la résidence ou de l’établissement est essentielle : les revenus et le financement du ou des biens en dépendent.
• Du fait du bénéfice des amortissements de l’immeuble, imputables sur le bénéfice d’exploitation, aucune réduction d’impôt n’est octroyée.
• Le montant total de la TVA restituée n’est en principe définitivement acquis qu’après une durée de détention de 20 années.
• Le ou les logements détenus entrent dans l’assiette taxable de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), puisqu’il ne s’agit pas de biens professionnels.

Pour vous, nous avons sélectionné plusieurs partenaires de référence.

L’investissement en nue-propriété

Le principe est celui de l’investissement en nue-propriété. L’investisseur acquiert la seule nue-propriété, assortie d’un usufruit temporaire de 15 ans à 20 ans, octroyé à un bailleur institutionnel.

Au terme de la période prévue, l’investisseur possède la pleine propriété du bien.

L’investisseur ne finance ainsi qu’une fraction de la valeur totale du bien (45% à 60%), selon la durée de l’usufruit. L’endettement est ainsi limité.

L’objectif est de sécuriser et simplifier l’investissement :

• en éliminant totalement les contraintes et les risques locatifs, intégralement supportés par l’usufruitier ;
• en percevant dès le départ, sous forme d’une réduction immédiate du prix d’acquisition, la totalité des loyers, nets de charges, escomptés sur la période ;
• en transférant sur l’usufruitier, pendant toute la durée, 100% des frais, taxes et charges.

Pendant la période de détention, la nue-propriété se valorise proportionnellement à la durée écoulée de l’usufruit. Le profit de l’opération est perçu sous forme de plus-value, en totale exonération d’impôt à l’échéance.

Pendant toute la durée de l’usufruit, le nu-propriétaire ne supporte aucune fiscalité : ni sur le revenu (impôt sur le revenus et prélèvements sociaux), ni sur le patrimoine (impôt foncier et IFI).

L’usufruitier est le plus souvent un bailleur institutionnel, professionnel de la gestion locative conventionnée. Ce schéma lui permet d’accroître sa capacité d’intervention, sans devoir mobiliser des ressources propres. Possédant le plus souvent plusieurs dizaines de milliers de logements en patrimoine, il présente tous les gages de pérennité et de solvabilité de nature à sécuriser le nu-propriétaire.

Les programmes sont situés dans les communes les plus recherchées pour leur environnement et la qualité de vie qu’elles procurent. C’est pour cette raison que les bailleurs institutionnels (usufruitiers) recourent à ce schéma de financement pour remplir leur mission, dans les communes où le prix du foncier est plus élevé.

Pour vous, nous avons sélectionné plusieurs partenaires de référence.

L’immobilier de rendement

L’investissement dans l’immobilier de rendement peut revêtir diverses formes : après travaux et aménagement, mise en location nue, en location meublée, en co-location…

Nous pourrons missionner pour vous des chasseurs de biens immobiliers qui vous donneront accès – en avant-première – à des actifs encore hors marché.

Une étude préalable de vos projets et de vos besoins permettra de déterminer la typologie des actifs, leur localisation, leurs caractéristiques et leur budget d’acquisition.

Nos préconisations pourront ainsi être mises en place en partenariat avec notre réseau interprofessionnel (notaire, géomètre, expert-comptable, courtier en crédit, gestionnaire immobilier, avocat en droit immobilier, avocat fiscaliste).

Le déficit foncier

Des « déficits fonciers » apparaissent lorsque les charges déductibles liées à un investissement immobilier excèdent les revenus locatifs qu’il génère.

La fiscalité permet d’imputer les déficits fonciers sur les revenus fonciers existants ou à défaut sur le revenu global.

Les déficits fonciers générés par les travaux de rénovation (travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration) seront imputables sans limite sur les revenus fonciers existants ou, à défaut, sur le revenu global (en principe dans la limite de 10.700 € par an).

Les déficits fonciers liés aux intérêts d’emprunt seront imputables uniquement sur les revenus fonciers, avec un report limité à 10 ans.

Ce dispositif fiscal permet de réduire indirectement l’impôt sur le revenu.

Puisque le dispositif relève du droit commun, les gains fiscaux ne sont pas limités par le plafonnement global des niches fiscales.

L’investissement dans une SCPI fiscale de « déficits fonciers » est également possible.

Les dispositifs Monuments Historiques et Malraux

Ces dispositifs fiscaux sont particulièrement efficaces pour réduire ou effacer ponctuellement une imposition particulièrement élevée.

Le dispositif « Monuments Historiques »,

Il concerne les immeubles classés et inscrits à l’inventaire supplémentaire des Monuments Historiques ou ayant reçu le label « Fondation du Patrimoine ».

Il permet la déduction des charges liées à l’acquisition et à la conservation du bien des revenus fonciers puis du revenu global sans limitation de montant, en contrepartie d’un engagement de conservation de l’immeuble pendant 15 ans à compter de son acquisition.

Le dispositif « Malraux »

Il permet de générer une réduction d’impôt de 22% ou 30% du montant des travaux de restauration engagés, selon certaines limites et conditions.

L’immeuble ancien doit être situé dans une zone géographiquement limitée.

Ces investissements permettent d’accéder à un patrimoine immobilier locatif restauré d’exception.

Les investissements ne sont pas soumis au plafonnement global des niches fiscales.

Les biens immobiliers acquis doivent être détenus sur de longues périodes.
Le coût d’acquisition des biens est souvent très élevé en raison de leur caractère exceptionnel.

La revente de l’immeuble n’est pas garantie et un investisseur sur le marché secondaire ne bénéficierait pas des avantages fiscaux.