SCPI : Une Vision Moderne et Collective de l'Investissement Immobilier

L’image que l’on associe communément à l’immobilier est celle d’une maison ou d’un immeuble d’habitation. Affranchissez-vous de ce cliché et voyez l’immobilier autrement !

En effet, parce qu’un investisseur en immobilier physique n’acquiert le plus souvent qu’un seul bien locatif, les risques se concentrent sur cet actif.

Nature

De quoi s’agit-il ? Au lieu d’acquérir directement un bien immobilier physique, l’épargnant investit dans un placement collectif. Il acquiert des parts d’une SCPI (société civile de placements immobiliers), propriété collective de biens immobiliers. L’objet de la SCPI est de détenir et de gérer un patrimoine immobilier collectif. Ses associés, porteurs de parts, reçoivent les loyers provenant de la location des locaux de la SCPI.

L’immobilier papier évite les écueils propres à un investissement locatif en immobilier physique et présente de nombreux atouts exclusifs.
La fiscalité des SCPI est la même que celle de l’immobilier physique.
Bien sûr, les SCPI peuvent aussi être acquises à crédit.
Elles peuvent également faire l’objet d’un démembrement.

Accessibilité avec un montant minime et librement déterminé

Les SCPI permettent d’accéder au marché immobilier, quel que soit votre budget. Puisque l’investisseur acquiert des parts, la somme investie peut être définie précisément, par paliers de 250 € environ. Ainsi, investir 5.000 € en SCPI, c’est possible ! Des investissements successifs peuvent même être effectués.

Mutualisation

Seule la diversification géographique, économique (habitation, bureaux, commerces, entrepôts) et structurelle (maisons, appartements, surfaces…) réduit les risques patrimoniaux, en termes de revenus et de plus-values. La détention collective, source de mutualisation des risques, apporte la réponse à ce besoin.

Délégation de la gestion à des professionnels

La qualité de signature des gestionnaires est primordiale : la régularité des revenus et le bénéfice des plus-values potentielles en dépendent.

Fiscalité des revenus

Les revenus délivrés par les SCPI sont soumis à la fiscalité des revenus fonciers.
Ainsi, les SCPI sont accessibles dans de plusieurs cadres fiscaux distincts, un panachage étant évidemment possible :
« revenus fonciers ordinaires » (« SCPI de rendement »)
« déficits fonciers » (« SCPI de déficits fonciers »)
« revenus fonciers ordinaires » (« SCPI de plus-value »)

Fiscalité des plus-values

En cas de cession de tout ou partie des parts, la plus-value est imposée au taux de 19% majoré de 17,2% (prélèvements sociaux), soit 36,2% au total.
Une surtaxe progressive de 2% à 6% frappe les plus-values au-delà de 50.000 €.
Un abattement annuel pour durée de détention des parts est accordé.
L’objectif de cet investissement réside dans la conservation durable des parts.

Disponibilité des actifs

La totalité – ou seulement une fraction – des parts acquises par l’investisseur peut être cédée, si nécessaire. Il conviendra de rechercher une contrepartie, c’est-à-dire un acheteur, à un prix donné. Les sociétés de gestion des SCPI prennent en charge ces opérations.

Transmission patrimoniale

Dans un contexte successoral, chacun des héritiers peut recueillir une fraction des parts de SCPI, avec la liberté de conserver ou de céder isolément les parts, l’indivision étant alors écartée.

Financement

Bien sûr, les SCPI peuvent être acquises à crédit. Néanmoins, les offres de financement sont moins nombreuses et moins avantageuses que pour l’immobilier physique.

Durée de détention

Les SCPI constituent des supports de placement à long terme.
Lors de l’investissement, la valeur de souscription des parts (achat) est supérieure à leur valeur de retrait (revente).
Les SCPI ne peuvent fournir aucune garantie sur le rendement, le capital, la liquidité des parts.

Diversification du patrimoine

Grâce aux capitaux collectés, la SCPI investit dans une sélection d’immeubles à usage d’habitation, situés en centre-ville, exclusivement orientés autour du bâti ancien à rénover.
Seule la diversification géographique et structurelle (surfaces) réduit les risques patrimoniaux en termes de revenus et de plus-value. La détention collective, source de mutualisation, apporte la réponse à ce besoin.

Gestion déléguée

La société de gestion prend en charge la gestion du patrimoine depuis la recherche des immeubles et des locataires jusqu’à l’entretien des logements puis la vente des immeubles. Vous êtes ainsi libéré de toute contrainte.

Des revenus réguliers

Le patrimoine de la SCPI se compose de logements qui sont mis en location. Chaque trimestre, après constitution du patrimoine, vous percevez une quote-part de ces loyers nets des frais de gestion et de charges.
Jusqu’à la mise en location des lots, vous encaisserez des revenus financiers. A compter de la date de location des logements, vous disposerez de revenus fonciers nets de charges.

Perception d’un capital

Vous percevrez un capital correspondant à la valeur des parts lors de leur cession ou à la dissolution programmée de la SCPI.

Les risques et inconvénients associés à l’investissement

Toute médaille a son revers !
L’investisseur doit être conscient de supporter les risques et inconvénients suivants :
pendant la constitution du patrimoine à rénover, la SCPI n’aura pas ou peu de recettes locatives ou financières ; elle ne percevra des loyers qu’à compter de la mise en location des immeubles acquis ;
la SCPI ne peut fournir aucune garantie sur le rendement, le capital, la liquidité des parts ;
la revente des parts n’est pas garantie ;
les investisseurs sur le marché secondaire ne bénéficieraient pas des avantages fiscaux ;
les parts doivent être conservées 3 ans au moins à compter de la dernière imputation des déficits fonciers sur le revenu global, sauf à remettre en cause l’avantage fiscal ;
la durée de détention prescrite des parts est souvent de 15 années, correspondant à la durée de vie de la SCPI ;
à la dissolution de la SCPI, la plus-value sera partiellement imposée, selon la législation en vigueur.